옥탑방·베란다 증축도 양성화될까? 가능한 경우와 주의할 점

양성화 상담에서 가장 많이 받는 질문이 옥탑방과 베란다 증축입니다. 국토교통부 업무처리 가이드 문답을 기준으로 정리했습니다.

옥탑방 증축

3층 다가구에 옥탑방을 증축해 4개층이 된 경우에도 양성화가 가능합니다. 건축물대장에는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 사용승인」으로 구분 기재됩니다(문답 14).

최상층 발코니에 지붕·창호를 단 경우

최상층 발코니에 지붕·창호를 달아 일조권 기준을 위반한 경우도 원칙적으로 가능합니다. 다만 인근 주민의 일조권 피해 정도는 지방건축위원회 심의에서 판단합니다(문답 8).

발코니 확장과 베란다 증축은 다릅니다

• 발코니는 건축법 시행령 제2조 제14호에 정의된 부가 공간이며, 기준에 맞는 발코니 확장은 적법합니다.

• 아래층 지붕 위에 생긴 베란다에 샷시·지붕을 설치해 실내로 쓰는 것은 바닥면적이 늘어나는 무단 증축에 해당해 양성화 대상이 됩니다.

주의할 점

• 2024년 이후 공사한 부분은 대상이 아닙니다(2023.12.31 기준).

• 증축 면적까지 포함해 면적 기준(다세대 세대당 85㎡ 등)을 넘으면 안 됩니다.

• 이행강제금 부과 이력이 없으면 이행강제금 5회분의 과태료가 부과됩니다(법 제9조).

• 건폐율·용적률 위반은 양성화되지만, 민법상 경계 이격거리(50cm) 위반에 대한 이웃의 손해배상 청구까지 막아주지는 않습니다(문답 1).

• 다세대 옥상 등 공용부분 증축은 집합건물법상 적법한 결의를 거친 경우에만 가능합니다(문답 6).

우리 집도 양성화가 될까? 1분 자가진단

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근거: 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호), 국토교통부 「업무처리 가이드」(2026.06). 시행령 입법 절차가 진행 중이어서 세부 기준은 바뀔 수 있습니다. 개별 건축물은 현장 확인이 필요합니다.