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「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호)이 2026년 12월 17일 시행됩니다. 사용승인을 받지 못했거나 무단 증축·대수선이 있는 주거용 건축물을 정식으로 건축물대장에 올릴 수 있는 한시적 제도입니다. 신고 기간 시행일: 2026년 12월 17일 유효기간: 시행일부터 18개월(업무처리 가이드 기준 2028년 6월 16일까지) 유효기간 만료 전에 신고가 접수되면 만료 후에도 이 법이 적용됩니다(법 부칙 제3조). 대상 건축물 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용(연면적 50% 이상 주거) 특정건축물이 대상입니다. 면적에는 무단 증축·대수선 부분이 포함됩니다. 다세대주택: 세대당 전용면적 85㎡ 이하(초과 세대만 제외, 법 제3조①1) 단독주택: 연면적 165㎡ 이하, 165㎡ 초과 330㎡ 이하는 구 조례로 정함(법 제3조①2가, 부칙 제4조) 다가구주택: 연면적 660㎡ 이하(법 제3조①2나) 근린생활시설로 허가받아

경계벽을 새로 설치해 세대·가구 수를 늘린 이른바 '쪼개기' 건축물도 양성화 대상이 될 수 있습니다. 다만 다른 위반보다 조건이 까다롭습니다. 양성화 조건 건축법 제49조(피난시설 등), 제50조(내화구조·방화벽), 제52조(마감재료) 기준을 충족해야 합니다. 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 제12조에 따른 소방시설 기준도 지켜야 합니다. 분할 후 각 세대의 전용면적 등 면적 기준을 충족해야 합니다(문답 9·16). 주차장 면제 특례가 적용되지 않습니다 특별법은 부설주차장 기준을 완화하는 특례를 두고 있지만, 세대·가구 수를 늘린 경우와 근린생활시설을 주택으로 바꾼 경우에는 이 특례가 적용되지 않습니다(법 제7조). 늘어난 세대 수만큼 주차장을 설치하거나 설치비용을 부담해야 할 수 있습니다. 준비할 것 현재 세대 구획과 경계벽 위치를 반영한 현황 도면 방화·피난 기준 충족 여부 검토(보완 공사 필요 여부) 주차 대수 산정과 설치 가능성 또는 비

특별법이 시행되어도 모든 위반건축물이 양성화되는 것은 아닙니다. 신고 전에 아래 다섯 가지를 먼저 확인하세요. 1. 2024년 이후에 짓거나 고친 경우 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 건축물만 대상입니다. 그 이후 공사한 부분은 제외됩니다. 2. 면적 기준을 넘는 경우 다세대 세대당 전용 85㎡, 단독 165㎡(조례로 330㎡까지), 다가구 660㎡ 기준을 무단 증축 면적까지 합해 넘으면 대상이 아닙니다. 다세대는 초과 세대만 제외됩니다. 3. 제외구역에 있는 경우 도시·군계획시설 부지, 개발제한구역, 군사시설보호구역, 접도구역, 도시개발구역, 정비구역, 보전산지, 상습재해구역 등에 있는 건축물은 원칙적으로 제외됩니다. 구역별 예외가 있으므로 토지이용계획확인원으로 먼저 확인하세요. 4. 인접 대지를 침범한 경우 현 상태로는 불가합니다. 침범한 인접 대지 부분을 분할해 권리를 확보한 뒤 기준에 맞으면 가능합니다(문답 22). 5. 도로

근생빌라 양성화, 이번에 처음으로 길이 열렸습니다. 2026년 12월 17일 시행되는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호)은 근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 써 온 이른바 '근생빌라'를 위반건축물 양성화 대상에 포함했습니다. 다만 옥탑방·베란다 증축 같은 일반 불법건축물보다 지켜야 할 기준이 더 많습니다. 신고를 준비하기 전에 조건부터 차근차근 짚어 보겠습니다. 근생빌라도 위반건축물 양성화 대상인가요? 네. 다만 아래 조건을 모두 갖춰야 합니다(제2조제1항제2호, 제3조제1항제3호). 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 건축물이고, 그 이전부터 주택으로 사용해 왔을 것 연면적의 50% 이상을 주거용으로 쓰는 '주거용 특정건축물'일 것 규모: 다세대 형태는 세대당 전용 85㎡ 이하, 다가구 형태는 연면적 660㎡ 이하, 그 밖의 단독주택 형태는 연면적 165㎡ 이하(165~330㎡는 지자체 조례) 도시·군계획시설

양성화를 받으려면 과태료를 내야 합니다. 금액은 그동안 이행강제금을 냈는지에 따라 달라집니다(법 제9조, 문답 21). 경우별 과태료 이행강제금 부과 이력이 없는 건축물: 이행강제금 5회분의 과태료 5회 미만 부과받은 건축물: 5회분에서 이미 낸 금액을 뺀 만큼 이행강제금 부과 후 추가 위반이 있는 건축물: 이행강제금 5회분의 과태료 추가 위반 없이 이미 납부한 건축물: 추가 부과 대상 아님 과태료 외 비용 건축사 현장조사서·도면 작성 비용 쪼개기·근생 주택 전환은 주차장 설치 또는 설치비용(법 제7조) 방화·피난 기준 보완 공사가 필요한 경우 공사비 이행강제금 부과 이력은 구청 건축과에서 확인할 수 있습니다. 부과 내역을 먼저 확인하면 예상 비용을 훨씬 정확하게 계산할 수 있습니다. 우리 집도 양성화가 될까? 1분 자가진단 아래 자가진단으로 대상 여부를 먼저 확인해 보세요. ▶ 양성화 자가진단 바로가기 상담: 02-718-3016 · 010-72

위반건축물 양성화 제외 대상 구역에 있는 건물은 상태가 아무리 좋아도 신고 자체를 할 수 없습니다. 2026년 12월 17일 시행되는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 이하 특별법)이 일부 구역의 건축물을 처음부터 적용 대상에서 빼고 있기 때문입니다. 설계도서·현장조사 비용을 쓰기 전에, 우리 땅이 어떤 구역에 들어 있는지부터 확인하는 방법을 정리했습니다. 위반건축물 양성화 제외 대상, 어떤 구역인가요? 특별법 제3조제2항은 아래 구역의 건축물에는 이 법을 적용하지 않도록 정하고 있습니다. 도시·군계획시설 부지(도로·공원·학교 등으로 결정된 땅) 「도로법」에 따른 접도구역 「산지관리법」에 따른 보전산지 다음 구역은 조건에 따라 적용 여부가 갈립니다(같은 항). 개발제한구역(그린벨트): 구역 지정 전에 건축·대수선한 건축물만 대상 군사기지 및 군사시설 보호구역: 지정 전 건축물 등만 대상 도시개발구역·정비구역(재개발·재건축

양성화 상담에서 가장 많이 받는 질문이 옥탑방과 베란다 증축입니다. 국토교통부 업무처리 가이드 문답을 기준으로 정리했습니다. 옥탑방 증축 3층 다가구에 옥탑방을 증축해 4개층이 된 경우에도 양성화가 가능합니다. 건축물대장에는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 사용승인」으로 구분 기재됩니다(문답 14). 최상층 발코니에 지붕·창호를 단 경우 최상층 발코니에 지붕·창호를 달아 일조권 기준을 위반한 경우도 원칙적으로 가능합니다. 다만 인근 주민의 일조권 피해 정도는 지방건축위원회 심의에서 판단합니다(문답 8). 발코니 확장과 베란다 증축은 다릅니다 발코니는 건축법 시행령 제2조 제14호에 정의된 부가 공간이며, 기준에 맞는 발코니 확장은 적법합니다. 아래층 지붕 위에 생긴 베란다에 샷시·지붕을 설치해 실내로 쓰는 것은 바닥면적이 늘어나는 무단 증축에 해당해 양성화 대상이 됩니다. 주의할 점 2024년 이후 공사한 부분은 대상이 아닙니다(2023

건축물대장을 떼어 보니 맨 위에 '위반건축물'이라고 찍혀 있어 놀라셨나요? 위반건축물 해제는 이행강제금을 낸다고 되는 것이 아니라, 위반 상태를 시정하거나 적법한 건축물로 정리해야 가능합니다. 2026년 12월 17일 시행되는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호)이 그 정리 방법 중 하나입니다. 건축물대장에 '위반건축물'은 왜 찍히나요? 허가권자(구청장 등)가 위반 건축물에 시정명령을 하면, 건축법 제79조제4항에 따라 건축물대장에 위반내용을 적습니다. 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조에 따라 기재되는 내용은 다음과 같습니다. '위반건축물' 표시: 대장 첫째면 장번호란 위 위반일자와 위반내용 시정명령한 내용(변동사항란에도 함께 기재) 시정명령을 이행하지 않으면 허가권자는 그 건축물을 사용하는 다른 법령상 영업 등의 허가를 하지 않도록 요청할 수 있습니다(건축법 제79조제2항). 대장에 남은 표시 하나가 매매

게스트하우스 창업을 알아보다 보면 ‘호스텔’, ‘외국인관광 도시민박업’, ‘생활숙박시설’ 같은 말이 한꺼번에 나옵니다. 그런데 ‘게스트하우스’는 법에 있는 업종 이름이 아니어서, 어떤 업종으로 등록하느냐에 따라 건물 용도변경이 필요한지부터 달라집니다. 게스트하우스 창업 전에 알아 둘 세 가지 길의 차이를 건축사 입장에서 조문과 함께 정리했습니다. 게스트하우스는 법적으로 어떤 업종인가요? 흔히 게스트하우스라고 부르는 숙소는 대체로 아래 셋 중 하나로 등록합니다. 호스텔업(관광진흥법 시행령 제2조제1항제2호마목): 개별 관광객 숙박에 적합한 시설에 샤워장·취사장 등 편의시설과 문화·정보 교류시설을 함께 갖춘 업. 관광숙박업(호텔업)의 한 종류로 내국인도 받을 수 있습니다. 외국인관광 도시민박업(같은 조 제1항제3호바목): 도시지역 주민이 자기가 사는 주택으로 외국인 관광객에게 숙식 등을 제공하는 업. 숙박업(공중위생관리법 제2조제1항제2호): 일반숙박

호스텔 용도변경을 알아보고 계신가요? 외국인 관광객이 늘면서 근린생활시설이나 다가구주택을 호스텔로 바꾸려는 건물주와 예비 창업자가 많아졌습니다. 올해 1~5월 서울에서 근린생활시설·업무시설을 호스텔로 용도변경한 사례가 170건으로, 지난해 45건보다 크게 늘었다는 보도도 있었습니다(파이낸셜뉴스, 2026.7.19). 다만 호스텔은 「관광진흥법」상 관광숙박업이라 아무 건물이나 바꿀 수 있는 것이 아닙니다. 호스텔 창업을 위해 건물을 사거나 임차하기 전에 건축사가 먼저 확인하는 5가지를 정리했습니다. 호스텔은 법적으로 어떤 시설인가요? 호스텔업은 「관광진흥법 시행령」 제2조제1항제2호마목에서 "배낭여행객 등 개별 관광객의 숙박에 적합한 시설로서 샤워장, 취사장 등의 편의시설과 외국인 및 내국인 관광객을 위한 문화·정보 교류시설 등을 함께 갖추어 이용하게 하는 업"으로 정의됩니다. 건축법으로는 숙박시설 중 관광숙박시설(「건축법 시행령」 별표1 제15호나