위반건축물 양성화 제외 대상, 토지이용계획확인원으로 확인하세요
위반건축물 양성화 제외 대상 구역에 있는 건물은 상태가 아무리 좋아도 신고 자체를 할 수 없습니다. 2026년 12월 17일 시행되는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 이하 특별법)이 일부 구역의 건축물을 처음부터 적용 대상에서 빼고 있기 때문입니다.
설계도서·현장조사 비용을 쓰기 전에, 우리 땅이 어떤 구역에 들어 있는지부터 확인하는 방법을 정리했습니다.
위반건축물 양성화 제외 대상, 어떤 구역인가요?
특별법 제3조제2항은 아래 구역의 건축물에는 이 법을 적용하지 않도록 정하고 있습니다.
도시·군계획시설 부지(도로·공원·학교 등으로 결정된 땅)
「도로법」에 따른 접도구역
「산지관리법」에 따른 보전산지
다음 구역은 조건에 따라 적용 여부가 갈립니다(같은 항).
개발제한구역(그린벨트): 구역 지정 전에 건축·대수선한 건축물만 대상
군사기지 및 군사시설 보호구역: 지정 전 건축물 등만 대상
도시개발구역·정비구역(재개발·재건축 등): 해당 사업에 지장이 없는 건축물만 대상
상습 침수 등 재해 우려 구역: 구체 기준은 시행령으로 정할 예정
토지이용계획확인원, 어디를 보면 되나요?
토지이음(eum.go.kr)에서 주소나 지번을 입력하면 토지이용계획을 열람할 수 있습니다. 확인서에서 아래 세 곳을 봅니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역·지구 등: 도시계획시설(도로·공원 등), 개발제한구역, 정비구역 표기 여부
다른 법령 등에 따른 지역·지구 등: 접도구역, 보전산지, 군사기지 및 군사시설 보호구역 표기 여부
확인도면: 도시계획시설선이나 구역선이 대지 일부에만 걸쳐 있는지
구역선이 대지 일부에만 걸친 경우에는 건물 위치와 겹치는지에 따라 판단이 달라질 수 있어, 도면을 대조하고 구청에 확인하는 것이 안전합니다.
그린벨트·재개발구역 안의 불법건축물은 무조건 안 되나요?
그렇지 않습니다. 조건부 구역이라면 '언제 지었는지'와 '사업에 지장이 있는지'가 관건입니다. 건축물대장·항공사진 등으로 건축 시점을 확인하고, 구역 지정 고시일과 비교해 보세요. 정비구역·도시개발구역은 사업 시행자와 구청 의견을 함께 확인해야 합니다.
위반건축물 양성화 제외 대상이 아니라면 일반 요건도 갖춰야 합니다. 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공, 연면적 50% 이상 주거용, 다세대 세대당 전용 85㎡ 이하·다가구 연면적 660㎡ 이하·단독 연면적 165㎡ 이하(165~330㎡는 조례) 등입니다(제2조, 제3조제1항). 특별법은 시행일부터 18개월간 효력을 가지므로(부칙 제2조) 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.
※ 2026년 10월 5일 현재 시행령이 공포되지 않아 제외 구역의 세부 범위, 신고기간·서식 등 세부 기준은 바뀔 수 있습니다.
양성화 제외 대상인지 헷갈린다면, 서울 마포 호누건축사사무소가 토지이용계획·건축물대장 검토부터 현장조사서·설계도서 작성, 신고까지 함께합니다.
상담: 02-718-3016 · 010-7273-8173 · 카카오톡 채널 「호누건축사사무소」(https://pf.kakao.com/_uaaxab/chat) · honuarch@gmail.com
근거: 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 2026.6.16 공포, 2026.12.17 시행) 제2조, 제3조제1항·제2항, 부칙 제2조 / 「토지이용규제 기본법」 제10조(토지이용계획확인서). 시행령 공포 전(2026.10.5 기준)으로 세부 기준은 바뀔 수 있습니다.
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