위반건축물 해제, 양성화하면 건축물대장은 이렇게 바뀝니다
건축물대장을 떼어 보니 맨 위에 '위반건축물'이라고 찍혀 있어 놀라셨나요? 위반건축물 해제는 이행강제금을 낸다고 되는 것이 아니라, 위반 상태를 시정하거나 적법한 건축물로 정리해야 가능합니다. 2026년 12월 17일 시행되는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호)이 그 정리 방법 중 하나입니다.
건축물대장에 '위반건축물'은 왜 찍히나요?
허가권자(구청장 등)가 위반 건축물에 시정명령을 하면, 건축법 제79조제4항에 따라 건축물대장에 위반내용을 적습니다. 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조에 따라 기재되는 내용은 다음과 같습니다.
'위반건축물' 표시: 대장 첫째면 장번호란 위
위반일자와 위반내용
시정명령한 내용(변동사항란에도 함께 기재)
시정명령을 이행하지 않으면 허가권자는 그 건축물을 사용하는 다른 법령상 영업 등의 허가를 하지 않도록 요청할 수 있습니다(건축법 제79조제2항). 대장에 남은 표시 하나가 매매·임대·영업에 두루 걸림돌이 되는 이유입니다.
이행강제금만 내면 위반건축물 해제되나요?
아닙니다. 같은 규칙 제8조제4항은 '위반건축물' 표시를 지우는 경우를 위반내용이 시정되었거나 관계 법령 등의 변경으로 적법하게 된 경우로 정하고 있습니다. 이행강제금(건축법 제80조)은 시정명령을 이행하지 않은 데 대한 금전 부담이어서, 내더라도 위반 상태가 그대로면 표시는 남습니다.
그래서 위반건축물 해제 방법은 크게 두 가지입니다.
원상복구(철거·복구) 후 구청에 시정 완료를 알리고 확인받기
특별조치법에 따라 신고해 사용승인을 받고 적법한 건축물로 정리하기(대상 건축물만)
양성화하면 건축물대장은 어떻게 바뀌나요?
위반건축물 양성화(특정건축물 양성화) 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된, 연면적 50% 이상이 주거용인 건축물입니다(제3조제1항). 다세대는 세대당 전용면적 85㎡ 이하, 단독은 연면적 165㎡ 이하(165㎡ 초과 330㎡ 이하는 조례), 다가구는 연면적 660㎡ 이하가 기준이고, 도시·군계획시설 부지·접도구역·보전산지 등은 제외됩니다(제3조제2항).
신고: 건축사가 작성한 신고서·현장조사서 제출
대상 판단: 완공 시점, 용도·면적, 제외구역 확인
건축위원회 심의: 구조안전, 위생·방화, 일조
사용승인 후 건축물대장에 '특별조치법에 따른 사용승인'으로 구분 기재(가이드 문답 14)
예를 들어 3층 다가구주택의 옥탑방 증축도 기준을 충족하면 사용승인 대상이 되고, 대장에는 특별조치법에 따른 사용승인으로 구분해 적힙니다(문답 14). 다만 이웃의 민법상 손해배상 청구까지 막아 주지는 않습니다(문답 1).
비용은 이행강제금 부과 이력이 없으면 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료가 부과되고, 5회 미만으로 부과받았다면 이미 낸 금액을 뺀 만큼만 부과됩니다(제9조, 문답 21).
위반건축물 해제 전에 무엇부터 확인할까요?
정부24에서 건축물대장을 발급해 위반일자·위반내용 확인
구청 건축과에서 이행강제금 부과·납부 내역 확인
2023년 12월 31일 이전에 완공됐는지
토지이용계획확인원으로 제외구역 여부
세대·가구 수를 늘렸다면 피난·방화(건축법 제49·50·52조)·소방(소방시설법 제12조) 기준
신고기간은 2026년 12월 17일부터 2028년 6월 16일까지 18개월입니다. 시행령이 아직 공포되지 않아(2026.10.12 기준) 신고 서류와 세부 기준은 바뀔 수 있습니다. 서울·마포에서 대장 정리가 필요하시면 먼저 자가진단으로 대상 여부를 확인해 보세요.
상담: 02-718-3016 · 010-7273-8173 · 카카오톡 채널 「호누건축사사무소」(https://pf.kakao.com/_uaaxab/chat) · honuarch@gmail.com
근거: 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 2026.12.17 시행) 제3조·제9조, 국토교통부 「업무처리 가이드」(2026.06) 문답 1·14·21, 건축법 제79조제2항·제4항, 제80조, 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조. ※ 시행령 공포 전(2026.10.12 기준)이라 세부 기준은 바뀔 수 있습니다.
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