호스텔 용도변경, 건물 사기 전 꼭 확인할 5가지
호스텔 용도변경을 알아보고 계신가요? 외국인 관광객이 늘면서 근린생활시설이나 다가구주택을 호스텔로 바꾸려는 건물주와 예비 창업자가 많아졌습니다. 올해 1~5월 서울에서 근린생활시설·업무시설을 호스텔로 용도변경한 사례가 170건으로, 지난해 45건보다 크게 늘었다는 보도도 있었습니다(파이낸셜뉴스, 2026.7.19).
다만 호스텔은 「관광진흥법」상 관광숙박업이라 아무 건물이나 바꿀 수 있는 것이 아닙니다. 호스텔 창업을 위해 건물을 사거나 임차하기 전에 건축사가 먼저 확인하는 5가지를 정리했습니다.
호스텔은 법적으로 어떤 시설인가요?
호스텔업은 「관광진흥법 시행령」 제2조제1항제2호마목에서 "배낭여행객 등 개별 관광객의 숙박에 적합한 시설로서 샤워장, 취사장 등의 편의시설과 외국인 및 내국인 관광객을 위한 문화·정보 교류시설 등을 함께 갖추어 이용하게 하는 업"으로 정의됩니다. 건축법으로는 숙박시설 중 관광숙박시설(「건축법 시행령」 별표1 제15호나목)입니다. 호스텔업 등록기준(같은 시행령 제5조, 별표1)은 다음 네 가지입니다.
개별 관광객의 숙박에 적합한 객실(법제처 해석상 여러 명이 함께 쓰는 공동객실도 가능)
화장실·샤워장·취사장 등 편의시설(공동으로 이용하게 할 수 있음)
외국인·내국인 관광객을 위한 문화·정보 교류시설
대지와 건물의 소유권 또는 사용권 확보
참고로 자신이 거주하는 주택에서 외국인 관광객을 받는 '외국인관광 도시민박업'(같은 시행령 제2조제1항제3호바목)은 호스텔업과 다른 업종입니다. 건물을 숙박 영업용으로 쓰려면 호스텔업 등록과 숙박시설 용도변경을 함께 검토해야 합니다.
우리 건물이 있는 땅에서 호스텔을 할 수 있나요?
첫 관문은 용도지역입니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조와 같은 법 시행령 제71조에 따라 용도지역마다 지을 수 있는 건축물이 정해져 있는데, 일반주거지역은 숙박시설이 허용 용도에 들어 있지 않아 원칙적으로 어렵습니다. 상업지역·준주거지역이라도 도시계획조례로 숙박시설을 제한하는 경우가 있어 관할 구청 확인이 필요합니다. 명동·을지로처럼 관광 수요가 많은 지역이라도 필지마다 다르니, 토지이용계획확인원(토지이음)부터 확인하세요.
▶ 우리 건물, 호스텔로 바꿀 수 있을까? 건축사 사전 검토
근린생활시설·다가구를 호스텔로 바꾸면 허가인가요, 신고인가요?
「건축법」 제19조는 건축물 용도를 9개 시설군으로 나누고, 상위 시설군으로 바꾸면 허가, 하위 시설군으로 바꾸면 신고 대상으로 정하고 있습니다. 숙박시설은 제5호 영업시설군, 근린생활시설은 제7호 근린생활시설군, 주택·업무시설(오피스텔 포함)은 제8호 주거업무시설군입니다(같은 법 시행령 제14조제5항).
근린생활시설 → 호스텔: 근린생활시설군에서 영업시설군으로, 용도변경 허가
다가구·다세대·오피스텔 → 호스텔: 주거업무시설군에서 영업시설군으로, 용도변경 허가
용도변경 부분 바닥면적 합계 100㎡ 이상은 사용승인 준용, 허가 대상 중 500㎡ 이상은 건축사 설계 대상(건축법 제19조제5항·제6항)
숙박시설 기준으로 직통계단·방화구획·내부 마감재 등 피난·방화 기준을 다시 검토(건축법 제49조·제50조·제52조)
관광숙박업은 등록 전에 사업계획 승인을 받아야 합니다(「관광진흥법」 제15조제1항). 보통 사업계획 승인 → 용도변경 허가·공사·사용승인 → 호스텔업 등록(같은 법 제4조) 순서로 진행하며, 세부 순서와 기간은 관할 구청 확인이 필요합니다.
호스텔 용도변경 비용이 커지는 3가지는?
주차장: 용도변경 시점의 기준으로 변경 전후 주차대수를 계산해 차이만큼 추가로 확보해야 합니다(「주차장법」 제19조, 같은 법 시행령 제6조제4항). 조례로 기준을 2분의 1 범위에서 강화·완화할 수 있고, 일정 요건의 기존 건축물은 예외가 있어 관할 구청 확인이 필요합니다.
소방시설: 숙박시설은 근린생활시설과 다른 소방시설 기준이 적용됩니다(「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제12조, 같은 법 시행령 별표2·별표4). 감지기·스프링클러 등 추가 범위를 미리 확인하세요.
학교 주변: 학교 출입문에서 50m 이내(절대보호구역), 학교 경계에서 200m 이내(상대보호구역)는 교육환경보호구역입니다(「교육환경 보호에 관한 법률」 제8조). 이 구역에서 숙박업·관광숙박업은 금지 시설이며, 상대보호구역은 지역교육환경보호위원회 심의를 거쳐야 합니다(같은 법 제9조). 관할 교육지원청 확인이 필요합니다.
계약 전 체크리스트
토지이용계획확인원: 용도지역, 학교와의 거리
건축물대장: 현재 용도·면적·층수
주차 추가 대수와 확보 방법
소방시설 보강 범위
객실·샤워장·취사장·교류공간 배치 가능 여부
▶ 호스텔 용도변경 상담
호누는 관광숙박시설 용도변경 설계를 진행하고 있습니다. 매입·임차 계약 전에 건축물대장과 주소만 보내 주셔도 용도지역·시설군·주차·소방 쟁점부터 함께 검토합니다.
상담: 02-718-3016 · 010-7273-8173 · 카카오톡 채널 「호누건축사사무소」(https://pf.kakao.com/_uaaxab/chat) · honuarch@gmail.com
"호스텔 글 보고 연락드립니다"라고 남겨 주세요.
근거 조문
관광진흥법 제4조(등록), 제15조제1항(사업계획 승인)
관광진흥법 시행령 제2조제1항제2호마목(호스텔업)·제3호바목(외국인관광 도시민박업), 제5조 별표1(등록기준)
건축법 제19조(용도변경), 제49조·제50조·제52조 / 건축법 시행령 제14조제5항, 별표1 제15호
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조, 같은 법 시행령 제71조
주차장법 제19조, 같은 법 시행령 제6조
소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 제12조, 같은 법 시행령 별표2·별표4
교육환경 보호에 관한 법률 제8조·제9조
※ 2026년 10월 기준 법령으로 작성했습니다. 지자체 조례와 개별 건물 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
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